Бессмертная коммуналка: расселить все не удастся

Одна из «визитных карточек» Петербурга – многолюдные коммуналки, нуждающиеся в расселении. Несмотря на усилия правительства по их ликвидации, данные Restate.ru и мнение экспертов рынка говорит о том, что эта проблема не будет решена никогда.

Петербургская недвижимость имеет несколько ярких особенностей, одна из которых - наличие большого числа коммунальных квартир. В основном они ассоциируются со «старым фондом» - значительная часть квартир в наем имела до 1917 года по пять и более комнат, которые после революции радикально «уплотнили» новыми жильцами. Каждому человеку независимо от возраста полагалось 8 кв.м. площади, уже к 1919 году 36 тыс. пролетариев получили свои квадратные метры и опутали весь Петроград коммунальными квартирами. К концу 80-х в Ленинграде практически 40% жилого фонда составляли коммуналки. 

По данным Горжилобмена (государственная организация, которая реализует программу расселения коммунальных квартир), к началу 2008 года в Санкт-Петербурге насчитывалось 116 647 коммуналок. Несмотря на усилия властей, за прошедшие семь лет удалось ликвидировать только четверть из них. На сегодняшний день в городе остается еще 88 063 коммунальные квартиры, в которых проживает 273 тысячи семей, из них 98 600 семей являются очередниками.

«За период действия программы было оказано содействие в виде предоставления социальных выплат 14 374 семьям для расселения 9 008 квартир, в том числе в 2014 году 3 934 семьям для расселения 2 546 коммунальных квартир. На реализацию данной программы из бюджета Санкт-Петербурга с 2008 по 2014 гг. выделено 9 млрд. 556 млн. рублей. В 2015 году финансирование программы увеличено на 500 млн. рублей и составляет 3 млрд. рублей, что позволит оказать содействие 4 500 семьям, проживающим в 3 000 коммунальных квартирах. Всего улучшены жилищные условия 61 556 семей», - комментируют ход расселения в Горжилобмене.

По собранным Restate.ru данным, лидером по числу коммуналок остается Центральный район. Здесь продается 14% всех комнат. Это и не удивительно - именно в этой части города располагались самые крупногабаритные квартиры, поделенные после на крохотные пролетарские жилища. На втором месте Адмиралтейский район с почти 11% предложения, правда, здешний жилой фонд находится в куда худшем состоянии. Третье место по числу коммуналок удерживает еще одна историческая часть города - Петроградский район с 9% таких квартир. Последний из крупных исторических районов - Василеостровский - серьезно отстает со скромной долей в 5,7% коммуналок.

«В основном на конкурсе программы по расселению представлены квартиры, находящиеся в ветхом доме, во 2-ом или 3-ем «колодце», в удалении от центральных магистралей, да и у жильцов слишком завышенные требования или расселению препятствуют юридические аспекты. Все это снижает рентабельность инвесторов из-за неоправданных затрат на приобретение подобных жилых помещений, из которых не удается после выкупа сделать элитное жилье», - делится своим мнением Ольга Григорьва, руководитель риэлторской группы, менеджер по недвижимости "АВЕНТИН-Недвижимость" (входит в АРСП).

Из окраин города по числу коммуналок лидирует Невский район. Уже несколько столетий он славится концентрацией промышленных предприятий, а потому, здесь имеются даже комнаты в построенных до революции «рабочих казармах». Вносят свою лепту и малоэтажные жилмассивы середины ХХ века, многие из которых находятся сейчас в аварийном или предаварийном состоянии. Общая доля предложения комнат здесь - около 8% от общегородского. Аналогичными причинами объясняется и значительное число коммунальных квартир в Кировском (7,4%) и Выборгском (7,1%) районах. При этом окрестности проспекта Стачек представлены в основном коммунальными «сталинками» послевоенного времени, как и другой богатый на коммуналки район советской застройки - Московский (3,1%). Неожиданно в общем объеме предложения присутствуют и дома недавней постройки - покупатели-инвесторы делят крупногабаритный «неликвид» на комнаты, плодя уже современные «неокоммуналки».

«Как раз сегодня самыми популярными у покупателей в сегменте комнат являются варианты в домах недавней постройки, в наиболее престижных спальных районах - Московском и Приморском, а также в Василеостровском районе. Дом должен быть современным - построен не более 5-8 лет назад, максимум - 10. Важна адекватная цена - стоимость квадратного метра таких комнат должна находиться в рамках 109-120 тыс. руб.», - комментирует распределение предложения по районам Ирина Романова, руководитель офиса «Комсомола, 41» агентства «Петербургская Недвижимость».

В целом, значительным числом коммуналок может похвастаться практически любая часть города - от Колпина до Красного Села, где они представлены преимущественно позднесоветскими «панельками». Почти нет таких квартир лишь в малоэтажных и престижных Курортном и Пушкинском районах.

Риэлторы довольно скептически относятся к радужным перспективам избавления города от коммунального наследия, свидетельствует опрос Restate.ru.

«Интересных для инвесторов коммунальных квартир в Петербурге практически не осталось. Их сегодня могут заинтересовать, в первую очередь набережные и пешеходные зоны в «золотом треугольнике», затем набережные Мойки и канала Грибоедова (ближе к Невскому проспекту) и некоторые другие элитные места, например, вблизи Театральной площади и Таврического сада», - считает Ольга Григорьва, руководитель риэлторской группы, компании «АВЕНТИН-Недвижимость».

«Есть варианты, которые никогда не найдут своего покупателя: квартиры, которые выходят в глухие дворы-колодцы, на шахту лифта и тому подобные объекты. Использовать такие квартиры в качестве арендного жилья действительно было бы неплохим решением сразу двух проблем. Другой вопрос, насколько станет интересна программа городским властям. Пока никаких подвижек в этом вопросе мы не видим», - заявил в беседе с Restate.ru Александр Власенко, руководитель отдела продаж жилой недвижимости «АРИН».

Горжилобмен, однако, не теряет оптимизма и видит решение вопроса в ближайшем будущем, но при определенных условиях. «На сегодняшний день основным условием расселения квартиры в рамках программы, является согласие всех проживающих в ней граждан, при его отсутствии очередники становятся «заложниками» своих соседей. Поэтому ГБУ «Горжилобмен» совместно с Жилищным комитетом внесли предложения по изменению условий участия в целевой программе «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», в результате которых очередники могут реализовать свое право распорядиться социальной выплатой и переехать в отдельное жилье независимо от соседей. Эти изменения позволят большему количеству очередников улучшить свои жилищные условия», - прокомментировал ситуацию директор СПб ГБУ «Горжилобмен» Сергей Филимонов.

Однако, пока можно сказать, что вера в способность чиновников решить проблему коммуналок у участников рынка подорвана:

«Существующая городская программа «Расселение коммунальных квартир» реально работала до 2009 года, когда субсидия участников программы составляла около 1 миллиона рублей. Сегодня все это сошло на нет. Участник этой программы получает субсидию на приобретение квартиры в районе 10% ее стоимости. Остальное он должен изыскать сам».

«Наверное, если бы мне не хватало 10% для покупки квартиры, то я и без господдержки как-нибудь обошелся бы. Считаю, что молодую аудиторию к этому жилью и на пушечный выстрел нельзя подпускать. Создавать семью и растить детей нужно в благоприятном морально-психологическом климате. А коммунальная кухня сломала жизнь достаточному количеству людей», - резюмировал Александр Егонян, руководитель отдела жилой недвижимости «Класс риэлти» (входит в АРСП).

Источник - портал рынка недвижимости Restate.ru.