Заключение договоров пожизненной ренты

Описание

Договор ренты  в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) – договор, предусматривающий отчуждение получателем (получателями) ренты недвижимого имущества (жилое помещение), принадлежащего ему (им) на праве собственности, в собственность плательщика ренты и порождающий срочные обязательства плательщика ренты по выплате ренты, которые устанавливаются на период жизни получателя (получателей) ренты.

Распространенными видами договоров ренты являются: пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения. 

При передаче жилого помещения бесплатно получатель ренты будет получать только регулярные рентные платежи.

При передаче жилого помещения за плату плательщик ренты обязан выплатить получателю ренты единовременную денежную сумму, размер которой устанавливается соглашением сторон. При этом обязанность плательщика ренты по выплате рентных платежей (или по предоставлению пожизненного содержания с иждивением) сохраняется. При передаче жилого помещения за плату не применяется правило, ограничивающее минимальный размер рентных платежей и минимальный объем содержания.

Обременения прав собственности по договору ренты

В период действия договора ренты приобретенная собственность на жилое помещение, существенно обременена.

Одним из обременений права собственности является право залога на соответствующее жилое помещение получателя ренты, который является залогом (ипотекой) в силу закона и возникает без специального указания на это в договоре.

Залог в силу закона призван обеспечить фактическую выплату ренты плательщиком ренты в пользу получателя. Кроме того, плательщик ренты не вправе отчуждать (продавать, дарить и т.п.) это жилое помещение без согласия получателя ренты.

Статьей 586 ГК РФ предусматривается еще одно обременение – рента.

Рента обременяет жилое помещение, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого жилого помещения плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Случайная гибель или случайное повреждение жилого помещения, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором ренты.

Пожизненная рента

Договор пожизненной ренты в основном заключается пожилыми людьми в отношении жилого помещения, которое является основным местом жительства.

Пожизненная рента устанавливается на период жизни лица, передающего свое жилое помещение под выплату ренты. 

Возможно установление ренты в пользу другого лица или нескольких лиц, доли которых в праве на получение ренты считаются равными.

Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве общей совместной собственности жилое помещение. В случае смерти одного из супругов его доля в праве на получение ренты переходит к пережившему его супругу, а после смерти последнего получателя ренты обязательства по выплате ренты прекращаются. 

После заключения договора пожизненной ренты собственником жилого помещения становится плательщик ренты, и получатель ренты уже не может распоряжаться этим жилым помещением (продать, подарить или завещать).

Если получатель ренты хочет сохранить за собой право проживания в этом жилом помещении, это условие должно быть прямо прописано в договоре ренты.

Также в договоре необходимо указать, что плательщик ренты не вправе предоставлять право проживания в этом жилом помещении каким-либо третьим лицам.

Размер денежных выплат

Размер рентных платежей устанавливается в договоре по соглашению сторон в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни.

При заключении договора пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение жилого помещения бесплатно, размер пожизненной ренты в расчете на месяц должен быть не менее установленной величины прожиточного минимума на душу населения в Санкт-Петербурге. При этом размер пожизненной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 24.10.1997 N 134-ФЗ величина прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в субъектах РФ устанавливается в порядке, определенном законами субъектов РФ.

В Санкт-Петербурге порядок установлен Законом Санкт-Петербурга от 24.10.2000 N 542-63 «О порядке определения прожиточного минимума и потребительской корзины в Санкт-Петербурге» и определяется на основании постановлений Правительства Санкт-Петербурга.

Пожизненное содержание с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты, который может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, и если требуется по состоянию здоровья получателя ренты, то и уход за ним (в том числе и оплату ритуальных услуг).

В договоре должна быть зафиксирована стоимость полного объема содержания с иждивением, т.к. чем подробнее условия содержания указаны  в договоре, тем меньше вероятность возникновения споров между сторонами.

Обязательства плательщика ренты по содержанию получателя ренты фиксируются в денежном выражении, чтобы можно было проследить меру их выполнения.

При этом стоимость содержания в месяц не может быть менее двух величин прожиточного минимума на душу населения в Санкт-Петербурге. Только в случаях, предусмотренных договором, пожизненное содержание с иждивением может быть заменено выплатой периодических платежей.

Порядок оформления договора ренты 

Порядок оформления договора ренты можно разделить на два этапа: первый - нотариальное удостоверение договора, второй - государственная регистрация перехода права собственности от получателя ренты к плательщику .

1. Нотариальное удостоверение договора ренты осуществляется путем явки сторон договора к нотариусу. Нотариусом проводится установление личности, проверка дееспособности лиц, обратившихся за удостоверением договора, сторонам разъясняется смысл и значение договора, правовые последствия. Содержание договора ренты зачитывается обратившимся лицам вслух, после чего в присутствии нотариуса ими подписывается договор.

В случае если гражданин в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам не может собственноручно подписать договор, по его поручению в его присутствии и в присутствии нотариуса договор может подписать другой гражданин с указанием причин, по которым договор не может быть подписан гражданином собственноручно. При удостоверении договора нотариусом на экземплярах договора ренты совершается удостоверительная надпись.

2. Государственная регистрация перехода права собственности от получателя ренты к плательщику осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее-Росреестр).

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрация права собственности плательщика ренты происходит на основании нотариально удостоверенного договора. 

Для государственной регистрации сторонами предоставляются следующие документы:

• заявление о регистрации права собственности;
• документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал паспорта, иного документа);
• документ (платежное поручение) об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию обременения (пожизненной ренты) или документы, являющиеся основаниями для предоставления льготы по освобождению от уплаты государственной пошлины (в соответствии с Налоговым кодексом РФ);
• доверенность, подтверждающая соответствующие полномочия, если договор ренты представляется на регистрацию доверенным лицом от имени кого-либо из сторон договора.

В результате государственной регистрации перехода права собственности Росреестром выдается плательщику ренты - экземпляр договора и выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и правах на объект недвижимости - ЕГРН, подтверждающая право собственности плательщика ренты.

В соответствии со статьей 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию обременения пожизненной ренты взимается государственная пошлина в размере 2000,00 рублей.   

В силу положений пункта 2 статьи 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется без уплаты государственной пошлины.

Согласно статьи 333.35 Налогового кодекса РФ государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности Санкт-Петербурга (за совершение юридически значимого действия) уплате не подлежит.

Кроме того, от уплаты государственной пошлины освобождаются физические лица-ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, бывшие узники фашистских концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных немецкими фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны, бывшие военнопленные во время Великой Отечественной войны при их обращении за совершением юридически значимых действий.