Утром деньги - вечером рента

От слова «рента» веет тревогой. Возможность на склоне лет жить достойно – может быть, даже роскошно – за счет передачи своего жилья в собственность другому человеку, как записано в 33-й главе Гражданского кодекса РФ, до сих пор остается у нас юридической экзотикой. Как раз из-за опасения пожилых людей быть обманутыми этим «другим человеком» или того хуже... А потому многие петербуржцы преклонного возраста, привыкшие доверять государству, ждут возможности заключить договор ренты не с частником, а с городом. Ждут уже долго.

В течение последних двух лет горожане считали, что Смольный (точнее, два его комитета – социальный и жилищный) как раз и разрабатывает нормативный акт о рентном договоре с государством. И были неправы. Два года шла напряженная работа над проектом закона – почувствуйте разницу! – «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты».

Титанический труд завершен. Документ одобрен постоянной комиссией ЗакСа по социальной политике и здравоохранению, члены которой констатировали отсутствие в проекте каких-либо противоречий с Гражданским кодексом. Запущен механизм превращения законопроекта в закон.

Вообще-то проект так беспримерно краток, что написать в нем что-то противоречащее кодексу сложно. Как сложно сделать четыре ошибки в слове из трех букв. Вот и проект «О финансировании...» таков: полстранички текста – три пункта (не считая строчки о предполагаемом вступлении в действие). Содержание можно пересказать в небольшом абзаце.

Если одинокий горожанин или пожилая чета достигнут 75-летнего возраста, они могут передать свое жилье в собственность города, получив взамен: во-первых, единовременно крупную сумму, во-вторых, ежемесячные выплаты в течение всей жизни. Проект определяет единовременную выплату как 10 процентов от рыночной стоимости жилья, а ежемесячную – как удвоенный размер среднего прожиточного минимума. Город также берет на себя расходы по оформлению договора ренты и по определению рыночной стоимости передаваемого ему жилья. Вот, собственно, и все.

Законопроект тщательно избегает любой конкретики. Как именно гражданин может стать участником рентной программы? Куда ему надлежит обращаться? Можно ли будет расторгнуть договор? Каким образом впоследствии (дай бог, чтобы очень-очень не скоро!) город будет использовать приобретенные таким путем квартиры? Разрешат ли их в дальнейшем приватизировать? И на каких условиях?

Не определены даже основные характеристики договора ренты. Гражданский кодекс подразумевает два варианта отчуждения имущества под ренту: платное (оформляется как купля-продажа) и бесплатное (договор дарения). Если город видит иные формы договора, об этом неплохо было бы сообщить горожанам в законе. Оставив без ответов эти вопросы, законопроект тем самым даже не подступился к рассмотрению целостной системы рентных взаимоотношений в Петербурге.

– Мы и не планировали ее рассматривать, – поясняет заместитель главы жилищного комитета Марина Орлова. – Наш проект имеет исключительно социальный характер. Его цель – дать пожилым гражданам возможность в обмен на жилье получить от государства дополнительное материальное обеспечение.
Звучит как-то очень по-доброму, светло... Совсем как пожелание в рождественской открытке. Не похоже на законодательный

акт, определяющий пути решения сложнейших задач на стыке соцобеспечения, управления и содержания собственности. И суммы в законопроекте какие-то святочные. С ходу 10 процентов от рыночной стоимости жилья – это же сказка, а не закон! Правда, в проекте речь идет о договоре пожизненной ренты без добавления «с иждивением». А это принципиально. Означает, что ничего кроме выплат гражданин не получит – никаких, как говорится, гуманитарных благ. Хотя, возможно, при таких масштабных выплатах, какие сулит законопроект, иной помощи старикам и не потребуется...

В Москве, заплывшей бюджетным жирком, «рентникам» с ходу выплачивают всего 3 процента. По договору «с иждивением». Потом ежемесячно доплачивают к пенсии по 24 290 рублей (можно полностью или частично «брать» услугами). Дополнительно – город полностью оплачивает «коммуналку». Есть в договоре также гарантия оплаты ритуальных услуг. Столичное законодательство разрешает «Моссоцгарантии» (госучреждению при правительстве Москвы) заключать договоры ренты с гражданами, которым исполнилось 65 лет, и с одинокими инвалидами: первой группы, начиная с 55 лет, второй – с 60.

А когда договор пожизненной ренты истекает по, увы, печальным причинам, вступает в силу вторая часть системы: работа с освободившимися квадратными метрами. «Моссоцгарантия» должна отремонтировать жилье и – сама, без посредников – выставить его на аукцион, в котором участвуют горожане, получившие бюджетные субсидии на улучшение своих жилищных условий. Вырученные средства идут на дальнейшее развитие и расширение рентных программ. Хороша эта система или нет – вопрос вторичный. Первично то, что система все же есть. И за последние годы она позволила заключить 4,2 тысячи договоров пожизненного содержания с иждивением.

Петербургский законопроект не позволяет понять ни принципов будущей работы с рентными договорами, ни ее возможного объема. Хотя... Понять глубинное содержание документа все же можно. Для этого его надо читать не с начала, а с конца. Статья третья – заключительная, пункт второй – последний: финансирование расходов, связанных с заключением договоров, осуществляется в порядке, установленном правительством Санкт-Петербурга, и в пределах нормативов, установленных им же. Попросту говоря: власть сначала определит, сколько дать денег; потом придумает, кто и как будет организовывать процесс, и только тогда решит, кому именно достанется рента. Вот и вся система: даст город деньги – будет работа, не даст – не будет. И никаких механизмов, за счет которых программа не скончалась бы при первых признаках дефицита бюджетных средств.

– Мы рассчитали затраты на три года вперед, – отметила Марина Орлова. – Просим у бюджета 27,6 миллиона рублей в 2015 году, 37,6 миллиона – в 2016-м, 48,3 – в 2016-м...

Прогрессия так красива, что тянет продолжить: 58,3 – в 2017-м, 69 – в 2018-м... И так – до бесконечности.

Странная все же это вещь – социальные затраты. Бюджетом выделяются вроде бы немалые деньги. Однако граждане в массе своей помощи не чувствуют. Вот и с нереализованной пока пожизненной рентой в Петербурге, похоже, та же история. 27,6 миллиона казенных рублей – это много или мало?

Подсчитаем. Среднестатистическая однокомнатная квартира в Петербурге стоит около 4 миллионов рублей. Стало быть, пожилой собственник, заключивший договор ренты с городом, может получить единовременно примерно 400 тысяч рублей – 10 процентов от цены своего жилья. И ежемесячно будет получать еще два прожиточных минимума – около 12,5 тысячи рублей. Стало быть, на исполнение только одного рентного договора городу нужно потратить в первый год его действия 556 тысяч рублей.

Так что 27 миллионов хватит только на 49 человек, а может, и того меньше. Ведь городу еще нужно расплатиться с нотариусами, оценщиками. Кроме того, как требует Гражданский кодекс, придется застраховать договоры пожизненной ренты. Эти затраты перечислены в законопроекте «О финансировании...». Однако «неперечисленными» остались еще немало необходимых затрат. К примеру, городу как собственнику квартир, доставшихся ему по договорам ренты, нужно будет наравне со всеми собственниками ежемесячно платить за капитальный ремонт. К тому же социальный комитет планирует придумать что-то такое, чтобы обеспечить безопасность пожилых граждан, получивших немалые суммы единовременных выплат. Система охраны тоже потребует расходов.

По оценке специалистов жилищного комитета, сейчас в Петербурге проживают 364 160 граждан, которые могли бы участвовать в рентной программе: им более 75 лет, у них нет более молодых сособствеников и в их квартирах кроме них никто не зарегистрирован. Из них 44,5 тысячи – это и вовсе одинокие пожилые люди.

С одной стороны, 44,5 тысячи претендентов. С другой – 49 человек, которые, может быть, смогут заключить рентный договор. Еще не родившись, закон уже предопределил длиннющую очередь «за дефицитом» с абсолютным отсутствием правил ее продвижения.    

Источник - Санкт-Петербургские Ведомости, Наталья Орлова.