Стагнация как время для покупки жилья

В последние месяцы готовое жилье почти не дорожало, а цены на новостройки росли неодинаково – по большей части на объектах с удачной локацией. Стагнация на рынке недвижимости и доступные способы улучшения жилищных условий – вот основные темы обсуждений на 49-й выставке-семинаре «Жилищный проект».

Мероприятие проходило 5 и 6 октября в Петербургском СКК в рамках Гражданского Жилищного Форума, организованного Группой компаний «Бюллетень Недвижимости» при поддержке Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга.

На торжественном открытии выставки-семинара выступил президент Всемирного Совета брокеров FIABCI Киркор Аджераньян. «Очень символично, что эта выставка открывается в праздник День учителя, – заявил он. – «Жилищный проект» – по-своему уникальное, чрезвычайно полезное для людей мероприятие, и европейским профессионалам рынка есть чему поучиться у российских коллег».

Как рассказал корреспонденту БН руководитель «Жилищного проекта» Владимир Николаев, 49-ю выставку-семинар посетили около 28 тысяч человек. Но, вероятно, посетителей было несколько больше, так как многие из пришедших в СКК 5 и 6 октября сразу отправились в автобусные туры по новостройкам Петербурга. Всего было организовано шесть туров в Московский, Пушкинский, Приморский, Красносельский, Ломоносовский и Гатчинский районы. Все желающие смогли принять участие в экскурсиях по стройплощадкам и ознакомиться с ходом возведения целого ряда жилищных комплексов и коттеджных поселков.

«Вторичка» свое возьмет
На протяжении трех прошедших кварталов 2013 года цены на жилье вторичного рынка Петербурга практически не росли. По крайней мере, рост не превышал уровень инфляции. В то же время строящееся жилье дорожало заметнее. В итоге «первичка» еще более приблизилась по ценам к готовому жилью. Это вызвало отток числа покупателей с вторичного рынка, так как те граждане, у которых не стоит вопрос о немедленном вселении после покупки, при относительном равенстве цен на готовое и строящееся жилье предпочли новостройки.

В связи с этим продавцы жилья на вторичном рынке опасаются, что при еще большем сокращении дельты цены между «первичкой» и «вторичкой» их товар вообще будет не востребован. Однако, по мнению директора по маркетингу ИСГ Normann Дмитрия Уварова, озвученному на семинаре «Цены на рынке: текущая ситуация и прогноз», на показатель роста цен в 5-10% в основном повлияли стройки Приморского района, где действительно было введено очень много качественного жилья. На этот молодой район был высокий спрос, и застройщики могли позволить себе повысить цены. А в целом по городу, утверждает эксперт, рост не был особенно высоким. «В некоторых районах цены даже падали. Так что я бы не стал преувеличивать влияние роста цен на первичном рынке и тем более прогнозировать рост на 2014 год, – сказал Дмитрий Уваров. – Сейчас на рынке высокая конкуренция, да и макроэкономическая ситуация в мире не радужная. Рост будет прежним – 5-7%, возможно 10%, но не более».

Главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев считает, что «вторичку» рано «списывать со счетов». Как бы много не вводилось нового жилья, спрос на вторичное еще долго должен оставаться стабильным. Тенденция сближения цен на квартиры в строящихся домах и на готовое жилье может вызвать некоторую коррекцию цен на вторичном рынке. Но это не повлечет падение интереса покупателей к сложившимся районам советской массовой застройки, в которых и сконцентрирована львиная доля квартир вторичного рынка Петербурга. «В районах, обеспеченных метро, развитой инфраструктурой, сегодня попросту нет дешевого строящегося жилья, – сказал Сергей Бобашев. – Все, что сегодня строится в черте города, – это в лучшем случае «эконом+», но чаще «комфорт» и «бизнес». Тем временем самый высокий спрос у граждан именно на доступное жилье, а его в городе предлагает именно «вторичка». Поэтому спрос на квартиры в обжитых районах будет всегда».

Строящееся жилье в городе – если понимать под «городом» не пространство внутри административной границы, а районы, где в пешеходной доступности есть все необходимые объекты социальной, коммерческой инфраструктуры и станции метро – далеко от понятия доступного. «То немногое, что может предложить рынок, – считает Сергей Бобашев, – рассчитано на состоятельных петербуржцев, которые – в большинстве своем – жилищный вопрос давно решили». Конечно, они продолжают покупать – для детей и «впрок». По словам директора по развитию и маркетингу ГК «Экотон» Марии Сорокиной, около 30% квартир в новостройках, и прежде всего в границах Петербурга, приобретаются в инвестиционных целях.

Рядовому же покупателю по силам приобретение квартиры в новостройках ближайших к Петербургу районов Ленобласти или самых удаленных территорий мегаполиса.

По мнению директора Департамента консалтинга и аналитики ООО «Мир недвижимости» Ильи Логинова, областные территории в районе Девяткино могут стать сопоставимыми по привлекательности для проживания с удаленными от центра, но уже освоенными городскими районами, только через пять-семь лет.

Словом, люди, перед которыми остро стоит вопрос улучшения жилищных условий, но которые не хотят переезжать на «заКАДовские» территории, будут продолжать искать варианты именно на вторичном рынке.

Вопреки стагнации
В рамках выставки проводились семинары и для горожан, рассматривающих покупку загородного дома как «второго жилья». Тематика: от аспектов выбора участка до строительства и обслуживания объекта недвижимости. Также были предусмотрены встречи с профессионалами рынка зарубежной недвижимости, на которых речь шла как о ценах на жилье наиболее популярных побережий Европы и всего мира, так и о «подводных камнях», связанных с особенностями законодательства той или иной страны, политической ситуации и пр.

Основной круг посетителей выставки – люди, не располагающие достаточной суммой для покупки, к примеру, усадьбы среди озер Карельского перешейка или бунгало на Атлантическом побережье. Поэтому самый большой по площади зал, вмещающий около трехсот человек (в случае особой актуальности темы заполнялись и свободные пространства в проходах), организаторы отвели под семинары, посвященные ценовой ситуации на рынке, способам приобретения жилья в кредит, государственным программам субсидирования граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Разумеется, вызвала аншлаг тема расселения коммунальных квартир. Об этом шла речь на семинаре «Порядок и условия предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья». Представитель ГБУ «Горжилобмен» Людмила Новоселова хотя и не предложила слушателям готового рецепта «Как остаться в центре города и поселиться в отдельной квартире», но сообщила неизвестный для многих факт – житель коммуналки может быть признан «очередником» при подаче зявления на участие в программе и получить социальную выплату на приобретение отдельного жилья.

«Вы можете встать на очередь в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий после подачи заявления в районную администрацию и принятии решения о включении вашей квартиры в перечень коммунальных квартир, подлежащих расселению,– рассказала Людмила Новоселова. – Главное, чтобы заявление было от всех зарегистрированных в коммуналке жильцов». Иначе, объяснила Людмила Новоселова, Горжилобмен потратит много времени на выяснение истории каждого из обитателей коммуналки. Если же соседи по общей квартире действуют согласованно, то срок рассмотрения заявления минимальный. «Например, в данный момент у нас на рассмотрении заявления, поданные горожанами в августе. Таким образом, те граждане, которые успеют подать заявления до 1 декабря, попадут в сводный список января 2014 года».

В 2014 году на расселение коммуналок из городского бюджета планируется потратить 2,5 млрд руб. Количество семей, которым предполагается оказать помощь в расселении, названо не было, но это нетрудно посчитать. Так, в 2013 году на выплаты по программе расселения коммуналок было выделено 2 млрд руб., и почти все средства на сегодняшний день освоены. Это деньги для помощи 3250 семьям. В будущем году финансирование программы должно составить 2,5 млрд руб., значит, социальные выплаты получат уже около четырех тысяч семей.

К стагнации, о которой в один голос говорят риэлторы, рядовому потребителю следует относиться сугубо прагматично. Цены не падают и не растут. Следовательно, есть время и пространство для маневра.

Разумеется, чаще всего человеку, улучшающему свои жилищные условия, сегодня не обойтись без помощи банков. При всех различиях в процентных ставках размер среднего ипотечного кредита, который берут петербуржцы, известен. Это 2,2 млн руб. – такую цифру озвучила на семинаре «Квартиры и комнаты: рекомендации по покупке и аренде готового жилья» руководитель группы отдела продаж «КБ “Дельта Кредит”» Виктория Заливина.

По словам эксперта вторичного рынка из АН «Итака» Елены Журавлевой, 90% потребителей обращаются в агентства с целью продать имеющееся жилье, чтобы купить другое. То есть большинство петербуржцев владеет достаточным объемом средств (вырученных от продажи старого жилья) на первый взнос по ипотеке на вторичном рынке или рассрочке, предлагаемой застройщиками.

Следующая выставка-семинар пройдет в театре «Балтийский дом» 5 декабря. Подробно ознакомиться с деловой программой можно на сайте www.gilproekt.ru. Дополнительная информация по тел. 8 (812) 32-701-32. Вход и консультации бесплатны.

Источник - BN.ru, Вячеслав Березниченко.