Реализация социальных выплат - Основные требования к оформлению договоров по видам сделок

Социальная выплата может быть использована:

• на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья, жилого дома;
• на приобретение комнаты в коммунальной квартире, приобретаемой в дополнение к занимаемым комнатам в данной квартире, если в результате квартира становится отдельной;
• на долевое участие в строительстве жилого помещения, при условии выполнения работ по строительству многоквартирного дома в объеме не менее 70%, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон);
• на оплату цены договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве жилого помещения при условии выполнения работ по строительству многоквартирного дома в объеме не менее 70%, заключенного в соответствии с Федеральным законом, в случае полной оплаты цены объекта долевого строительства, предусмотренной договором участия в долевом строительстве;
• на оплату паевого взноса члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в целях получения в собственность жилого помещения после завершения его строительства при условии выполнения работ по строительству многоквартирного дома в размере не менее 70%;
• на оплату разницы между стоимостью приобретаемого по договору мены жилого помещения и стоимостью передаваемого по договору мены жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности граждан - участников Программы.

Приобретаемое на средства социальной выплаты жилое помещение должно быть:

• пригодным для постоянного проживания;
• отвечать установленным к жилым помещениям требованиям;
• не должно находиться под арестом, залогом;
• не должно быть обременено чьими-либо правами пользования, сохраняющимися после перехода права собственности;
• приобретено не у близких родственников (супруга (супруги), дедушки, бабушки, внуков, родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновленных), полнородных  и неполнородных братьев и сестер).

 Важно: жилое помещение должно находиться на территории Санкт-Петербурга или Ленинградской области.

Общая площадь жилого помещения, приобретаемого участниками Программ должна быть не менее учетного норматива жилищной обеспеченности на каждого гражданина-участника Программ, установленного Законом Санкт-Петербурга от 07.07.2004 № 409-61 «О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан» (10 м² общей площади*).

 * Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Социальная выплата используется на приобретение жилого помещения, поступающего в собственность всех граждан-участников Программы, являющихся членами одной семьи.

Исключение: в случае приобретения жилого помещения с привлечением средств ипотечного кредита, поступающего в собственность одного или нескольких членов семьи, социальная выплата используется при условии предоставления нотариально заверенного обязательства «Переоформить приобретенное с использованием средств социальной выплаты жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи, указанных в Свидетельстве о праве на предоставление социальной выплаты, можно в течение 6 месяцев после снятия обременения с приобретенного жилого помещения».

Порядок реализации средств социальных выплат, предоставляемых участникам целевых программ Санкт-Петербурга, предусматривает возможность объединения данных денежных средств для приобретения жилого помещения с членами семьи в общую долевую собственность.

Рекомендуется предусмотреть в договоре купли-продажи условие о снятии в определенный срок с регистрационного учета по месту жительства или по месту пребывания продавцов и/ или иных лиц, зарегистрированных в продаваемой квартире/ комнате.

Срок действия Свидетельства/ Сертификата

Срок действия Свидетельства/Сертификата указан в  Свидетельстве/ Сертификате.

Получатель социальной выплаты в срок действия Свидетельства/ Сертификата должен заключить договор на приобретение жилого помещения, согласовать его параметры  и подать комплект документов на перечисление денежных средств.

В случае если социальная выплата не была использована в срок действия Свидетельства (Сертификата), продление срока действия Свидетельства (Сертификата), осуществляется Жилищным комитетом (пл. Островского, д. 9) по заявлению граждан-получателей социальной выплаты, которое подается не позднее 5 рабочих дней до истечения срока действия Свидетельства и не позднее 10 рабочих дней до истечения срока действия Сертификата.

В Жилищный комитет к заявлению о продлении предоставляются следующих документов:

• договор (купли-продажи/ участия в долевом строительстве/ паевого взноса/ уступки права требования);
• документ, подтверждающий, что договор сдан на государственную регистрацию в Росреестр (опись)*.
  • *для договора паевого взноса не требуется
• копия паспорта заявителя.

Продление срока действия Свидетельства/ Сертификата осуществляется сроком на 2 месяца.

До согласования сделки по приобретению жилого помещений не рекомендуется:

• сниматься с регистрационного учета по месту постоянного проживания;
• сдавать документы на регистрацию в Росреестр.

 Важно: предварительный договор на согласование не принимается!

При согласовании параметров приобретаемого жилого помещения в договорах, направленных на приобретение жилого помещения, необходимо указывать:

В порядке расчетов:

«Указанная квартира по договоренности сторон продается и покупается за сумму в размере ___________ (___________) рублей 00 копеек, состоящую из:

- собственных (и/ или кредитных) средств покупателей в размере  _______ (_______) рублей 00 копеек;

- из средств социальной выплаты в размере ______ (____________) рублей 00 копеек, предоставленной (Ф.И.О. всех получателей социальной выплаты) Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга на основании Свидетельства о праве на предоставление социальной выплаты на строительство или приобретение жилья за счет средств бюджета  Санкт-Петербурга № _______ от _______, которую Покупатель (Ф.И.О. получателей социальной выплаты) обязуется перечислить Продавцу (Ф.И.О./Наименование Продавца) на счет №_______________, открытый в _______________ (реквизиты Банка), в течение 10 рабочих дней после предоставления в СПб ГБУ «Горжилобмен» заявления и документов

Указывается порядок оплаты суммы, превышающей размер социальной выплаты — собственных, кредитных средств, материнского капитала.

• Ф.И.О./ наименование продавца;
• счет продавца;
• корреспондентский счет банка;
• БИК банка;
• наименование банка;
• ИНН банка продавца (в случае если продавец — юридическое лицо, указывается ИНН организации).

Важно: в договоре необходимо указать в каких долях приобретается жилое помещение. 

Все расчеты производятся в рублях.

В тексте договора рекомендуем указать, что «до момента полной оплаты приобретаемая квартира не находится в залоге у «Продавца».

В случае выкупа (доли жилого помещения) комнаты/ комнат необходимо указывать их количество и площадь каждой комнаты.

Обращаем ваше внимание, что Федеральным законом от 14.07.2022 № 310-ФЗ установлен запрет на совершение действий с долями в праве собственности на жилое помещение, если в результате таких действий площадь помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее 6 квадратных метров на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением указанных правил, будут являться ничтожными.
При этом данное правило не применяется при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона (например, наследование), а также в случаях приватизации жилых помещений. Также данный запрет не применяется в случае выполнения обязанности по оформлению приобретаемого с использованием средств МСК  жилого помещения в общую собственность супругов и детей с определением размера долей по соглашению в порядке, предусмотренном федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Указанные положения применяются к отношениям, возникшим после 1 сентября 2022 года. 
Таким образом, в случае возникновения общей долевой собственности на жилое помещение на основании сделки, заключенной после 01.09.2022, не подпадающей под указанные выше исключения, Жилищный комитет будет осуществлять проверку того, что такая сделка не является ничтожной, т.е. что она не нарушает указанные выше требования. Такая проверка будет осуществляться путем умножения площади жилого помещения на размер отчуждаемой доли. 
 

В договорах участия в долевом строительстве/ паевого взноса/ уступки права требования должно быть указано:

1. в характеристиках квартиры указывается жилая, общая площадь (без учета лоджий, балконов, веранд и террас) и условный номер квартиры;
2. в договоре участия в долевом строительстве должно быть прописано условие возврата средств социальной выплаты в бюджет Санкт-Петербурга в случае расторжения договора:

«В случае расторжения настоящего договора, независимо от причин, Застройщик обязан осуществить возврат денежных средств, предоставленных согласно Свидетельству (Сертификату) о предоставлении социальной выплаты  № ___ от_________, в сумме _________ в бюджет Санкт-Петербурга в установленном законом порядке в полном объеме».

В случае оплаты договора участия в долевом строительстве с использованием счета ЭСКРОУ условие возврата средств социальной выплаты указывается следующим образом:

«В случае расторжения настоящего договора, независимо от причин, Дольщик обязан осуществить возврат денежных средств, предоставленных согласно Свидетельству о предоставлении социальной выплаты № ________ от_______, в сумме ________ в бюджет Санкт-Петербурга в установленном законом порядке в полном объеме».

ВАЖНО!!! Счет ЭСКРОУ должен быть открыт на имя одного из получателей социальной выплаты. 

3. В тексте договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве указывается, что:

«В случае расторжения договора уступки прав требования и/или договора участия в долевом строительстве средства социальной выплаты, предоставленные согласно Свидетельству (Сертификату) о предоставлении социальной выплаты № ______ от_______, в сумме __________, возвращаются в бюджет Санкт-Петербурга Цессионарием».

4. Переуступка прав по договору участия в долевом строительстве/ пая не допускается (получатель социальной выплаты не имеет права переуступить квартиру по договору ДДУ/пая до момента оформления права собственности).